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楼市有料| 面粉贵过面包 央企砸83亿深圳大手笔抢地

网易房产6月2日原创报道 带点讽刺的是,今日下午两点五十分,在宣布各家房企可以开始上台提交投标书之前,本次竞拍的主持人,深圳土地房产交易中心部长王小敏特意说道:我提醒在座各位开发商一件事,人民日报昨天发表了篇文章,说《树不能长到天上,房价也一样》。

最终结果却比此前的各种猜测更加哗然,央企军团今日再度在深圳土地市场疯狂抢地。备受瞩目的龙华上塘A816-0060宗地最终卖出了83个亿的天价,折合楼面地价每平米5.6万元,超过当前面包价,有业内人士测算,届时该项目的保本售价将在8.6万以上。而如此大手笔的买家,正是由中国电建与披了个小马甲的中国金茂组成的央企联合体。

值得关注的是,尽管此次的深圳龙华地块将采取现售制模式,但在深圳土地资源紧缺的大背景下,仍旧有十八家房企前仆后继跃跃欲试。遗憾的是,近几年来,拿下了深圳少之又少的地王的那些开发商,多是财大气粗的央企,包括2013年拿下龙华地王的中海,2015年拿下坪山地王的信达,以及今日的中国电建,当然,今日同场出价能与中国电建PK的,还有同为央企的招商与葛洲坝。

18家房企“赴宴” 央企联合体比第二名多出十个亿斩获

6月2日下午3时,深圳于土地房产交易大楼出让位于龙华上塘的A816-0060宗地,由于此次土地出让采取招标出让形式,且该宗地上的建筑物、附着物需采取现售模式,此前曾引起社会广泛关注。

今日到场参与竞标的,共有18家房企,深圳人所熟悉的万科、招商、龙光等房企均参与投标,整个过程约28分钟,最终中国电建联合广州方荣以总价83亿元中标竞得地块,结束了这场“无声的暗战”,折合楼面地价5.6万元/㎡,地面地价23.238772万元/㎡。在18家参与投标的企业中,多家央企报价均在70亿上下,其中第二名葛洲坝报价73.5亿,与中国电建相差约10亿,第三名为招商地产,报价70亿。而同样到场竞标的万科和龙光,则报价只有57亿和56亿,均可谓相去甚远。

现场投标书

据了解,该联合体的组成双方均为央企。电建地产隶属于中国电力建设集团有限公司旗下,广州方荣为中国金茂控股集团有限公司子公司,而中国金茂归属中国中化集团。针对此次央企联合体高价拿地,深圳链家市场研究中心总监肖小平认为,深圳4、5月楼市不景气,本地开发商容易受到影响,而外地开发商的敏感度较低,反而能够跳出现在的格局,布局更长远的市场。

该宗地的出让信息自深圳市规划国土委于4月26日发布后,便受到了市场的广泛关注。根据公告,该宗地被确认为深圳商品房现售试点项目,该宗地上建筑物、附着物不得预售,只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记,并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。该宗地项目建成后,住宅、商业用房产权归中标人,其他产权要求,具体以《出让合同》为准。

深圳首次试水现售模式 全面推广或将推高房价

市场争议的焦点主要围绕现售模式的利弊,深圳在实行了22年的商品房预售模式后,首次试水现售模式,使得此次土地出让足以载入深圳土地出让的史册。

新鲜出炉的地王实景图

有观点认为,采取商品房现售模式能够有效调控地价,抑制地价过快上涨。同时能够有效规避预售制带来的期房质量不过关、工程拖期完工、房企挪用资金卷款烂尾等问题,保护购房者权益。

同时,有观点指出,对于供需关系严重失衡的深圳来说,现房销售或将进一步加剧供求矛盾。此外,传统预售制对于快周转的房企来说从拿地到预售仅需8-9个月,而现售制则需将销售周期拉长到2-4年,开发商不得不面对项目开发周期的拉长,且需承担因此而带来的资金投入及成本的增加。考验开发商资金实力的同时,现售制或存间接推高房价之嫌。

作为在深圳已开启现售模式的项目“(、、)”,其项目负责人王毅刚表示,预售制度对于购房者有一定的风险,购房者往往没有抵抗能力。对于今日出让的龙华地块,王毅刚认为此次现售的试点意义大于实际推广的意义,“深圳作为中国地产改革的试验田,在模式上进行创新是正常的,但真正实行应该从二三线库存量较大的城市开始。”

王毅刚表示,对于深圳目前的市场情况,应该将现售和预售两种模式相结合。“未来如果深圳全面推广现售模式,必将引起一轮暴涨,深圳房价肯定会再上一个台阶。”

项目保本售价预计将超8.6万/㎡ 龙华面粉价实际“已上天”

早在竞拍前,业内人士便预计此次楼面价很有可能超过5万/㎡,再出地王。

近年来龙华地王频现,龙华的房价也搭上了地王的顺风车扶摇直上。2013年中海以38.2亿夺得龙华住宅用地,楼面价2.41万/㎡,2014年龙光以46.8亿竞得民治一地块,楼面价2.51万/㎡。目前两宗地建成项目分别为中海锦城、龙光·玖龙玺,平均售价分别约4万/㎡、7.5万/平方米。

2015年的楼市暴涨中,龙华全年的涨幅约50%,成交套数7566套,同比暴增1.4倍,成交金额263.64亿,暴增两倍有余。目前龙华的新房、二手房均价分别在4.3万/㎡、4.7万/㎡。

据网易记者了解到,上塘目前在售的楼盘价格在5-7.5万/㎡,中海锦城、港铁天颂、潜龙曼海宁、(、、)等项目均在该宗地附近。

根据此次竞拍结果,业内人士预计项目保本售价将在8.6万/㎡以上,而以赚钱盈利为最终目的的开发商,届时售价很有可能在9-10万/㎡之间甚至更高。

房价不该涨到天上 地价却被推到天上

房价的快速上涨,与不断诞生的“地王”有着密切的联系,新地王的诞生,意味着周边的楼盘将会以此为契机进行调价。根据中原地产的统计,2015年全年仅95宗地王,2016年前4月全国便共产生117宗地王,5月单月全国出现69宗地王,其中81%出现在二线城市,刷新了土地市场的历史记录。在前5个月中,总价超过15亿元的高价地王共105宗,其中52宗被国企获得,部分央企表现异常活跃。

日前,“权威人士”在《开局首季问大势》中定调经济走势,指出我国经济运行将会呈现L型走势,并指出目前房地产行业存在泡沫。6月1日,人民日报再次发声,“树不能长到天上,房价也一样。”文章指出,高杠杆必然带来高风险,必须遏制“炒房”、“炒地”之风,并强调去库存是鼓励开发商降价,而非鼓励其争当“地王”。

然而同日,有着央企、国企背景的信达地产便以溢价率306.53%杀出重围,夺得了上海浦东新区周浦镇地块,可售商品住宅楼面价为4.81万/㎡。

信达的“造王”路上并不孤单,2016年至今,华侨城、葛洲坝、保利、中铁、招商蛇口、电建地产等央企共在全国制造了16块地王。在允许从事房地产业务的央企中,50%以上在全国房地产扩张路上提速。

在今日龙华出让的现场,同样也不乏央企的身影,电建地产、招商蛇口、中海、中铁诺德、葛洲坝等均有现身,除电建地产外,其他央企标书报价均在70亿上下,引起现场阵阵轰动。

易居研究院副院长杨红旭指出,央企凭借制度优势,在融资成本上较民营企业有一定优势,面对未来市场的波动将有更强的抵御能力。

一边厢公开呼吁开发商适当降价,遏制“炒房”、“炒地”,一边厢央企们激进拿地创造地王、助推房价,如此不给“权威人士”面子,值得深思。